地产商都想放弃了，复星旅文还寄希望于卖房增收？

发布时间：2025-07-07 15:00:17 来源：低眉垂眼网 作者：休闲

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地产商都想放弃了，卖房复星旅文还寄希望于卖房增收？增收

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文｜闻旅，作者｜郭鸿云

近日，地产复星旅游文化集团（下称“复星旅文”）发布了2021年度财务报告，商都根据财报信息显示，想放星旅2021年复星旅文共收入约92.61亿元，弃复同比增长31.18%；净亏损为27.12亿元，文还望于与2020年同期净亏损25.74亿元相比，寄希同比扩大5.35%。卖房

图片来源@复星旅文2021年财报

放在疫情大环境下，复星旅文交出的成绩单并不算坏，尽管集团处于持续亏损状态，但主营业务呈现出向好态势。复星旅文也在财报中指出，随着2021年下半年各国疫苗接种计划的推行及国家边境在逐渐解封，集团全球各地业务已初见复苏迹象。

值得关注的是，疫情之下业务的复苏仍存在不确定性，支撑复星旅文收入快速增长的原因之一还在于物业销售。2021年复星旅文旅游相关物业销售及建造服务的收入同比增长355.8%至21.37亿元。其中，旅游相关物业销售收入主要来自太仓复游城、丽江复游城及棠岸项目的物业单位交付。在2021年年度线上业绩发布会上，复星旅文管理层还曾明确表示，相信太仓跟丽江2022年的销售可以得到满意成绩。

这样的信心与2021年文旅地产项目的整体表现不甚相符，在“去地产化”趋势下，文旅项目依靠“卖房盈利”的红利逐步减弱，行业整体迈入低增长高质量发展新阶段，复星旅文的乐观预估与期待，能成真吗？

核心业务加速复苏亚太区域整体恢复过缓

从业务角度拆分来看，复星旅文收入由三部分构成，分别为度假村及旅游目的地运营、旅游相关物业销售及建造服务以及旅游休闲服务及解决方案。

其中，复星旅文度假村及旅游目的地运营实现收入62.1亿元，较上年同期增长8.1%，该部分业务核心收入贡献来自于Club Med，作为以家庭为中心的一价全包休闲度假服务提供商，Club Med项目分布全球。

图片来源@复星旅文2021年财报

受疫情影响，2021年上半年几乎都处于停滞状态，到了下半年，随着市场复苏，Club Med营业额出现快速反弹，实现营业额46.4亿元，较2020年同期增长180.1%，全球床位平均入住率也较上年同期增长5.9个百分点至62.2%。

图片来源@复星旅文2021年财报

从区域恢复情况来看，按一致汇率计，Club Med在欧非中东地区、美洲地区的营业额较上年同期分别增加14.3%、31.3%，亚太地区同比减少30.9%。不过，Club Med在中国大陆业务复苏势头较为强劲，2021年营业额同比增长了15.5%。

复星旅文的另一项主营度假酒店品牌三亚·亚特兰蒂斯2021年的业绩表现也很亮眼，其2021年实现营业收入14.55亿元，较2020年增长18.6%，其中客房收入较2020年同期增长18.6%，其他经营收入较2020年同期增加18.7%。

从游客接待量的整体情况来看，2021年三亚·亚特兰蒂斯表现也同样优于去年，到访客户由2020年同期的4.6百万人次增加至约4.7百万人次。此外，三亚·亚特兰蒂斯2021年房间入住率较2020年同期提高21.7个百分点至89.1%，客房平均每日房价为2,925.7元，较2021年同期增加约11.2%。

复星旅文旅游相关物业销售及建造服务收入为21.37亿元，较上年同期增长了355.8%，该部分收益主要来自太仓复游城、丽江复游城及棠岸项目的物业单位交付。

根据财报信息披露，2021年下半年，复星旅文位于丽江复游城内的Club Med丽江度假村、丽江复游城爱必侬度假公寓、湖区营地均投入运营。截至去年12月31日，丽江复游城已累计获得约2.85万平方米建筑面积的销售许可证，可售套数482套，已交付套数42套，并确认约5090万元的收入。

报告期内，太仓复游城项目已累计获得约162,000平方米建筑面积的销售许可并全部用于预售，其中累计949套可售物业单位已获预售，预售货值为人民币2,485.2百万元，已经交付的单位有560个，确认收入13.3亿元。此外复星旅文在三亚·亚特兰蒂斯也交付了棠岸7个单位，确认收入6.28亿元。

截止报告期内，复星旅文第三核心业务旅游休闲服务及解决方案收入则为9.8亿元，去年同期为9.3亿元。该部分业务包含Thomas Cook托迈酷客、爱必侬、泛秀、迷你营（miniversity）等，以轻资产和数字化平台模式为主。其中，托迈酷客中国业务2021年的营业额同比增长95.1%，实现订单数量比2020年全年增长约3倍。托迈酷客英国自2020年正式重启运营后，订单数量更是增长近60倍。

看好物业销售前景“卖房”是否能继续支撑高增长？

值得关注的是，在复星旅文财报披露数据中，旅游相关物业销售及建造服务是去年复星旅文毛利率最高的业务，期内实现毛利9.96亿元，占总毛利的38.8%，毛利率为46.6%，而度假村及旅游目的地运营、旅游休闲服务及解决方案的毛利率分别为23.5%和12.8%。

图片来源@复星旅文2021年财报

而在2021年业绩会上，复星旅文高层解读财报时也有提及看好太仓及丽江项目2022年的地产销售前景。复星旅文首席财务官蔡贤安表示，尽管现阶段疫情多少会有一定的影响，但是总体来讲，还是非常有信心的。“首先是太仓方面，接下来只要是疫情比较缓和，我们的销售还是会非常良好的。从丽江来看，去年9月Club Med开业后带动了整个丽江的氛围，相信太仓跟丽江今年的销售可以得到满意的成绩。”

打着文旅地产项目的旗号，做房地产开发企业的业务，是很多旅游集团及房地产集团在运作文旅项目时常常会受到的质疑，而有关于复星旅文，早在三亚·亚特兰蒂斯项目开业时，就遭遇这样的拷问。

在复星旅文推出三亚·亚特兰蒂斯项目时，就因配套销售棠岸楼盘，被认为是打着旅游项目的旗号拿地。彼时复星旅文董事长、首席执行官钱建农给出的回复是，在亚特兰蒂斯项目中推出住宅地产项目，仅仅是因为亚特兰蒂斯项目投入资金大，回报周期长，出于平衡现金流和给股东交代的原因，通过销售房产项目回收资金，而复星旅文要做的模式和地产毫无关系。

他还曾表示，“我们的物业产品本质上是有投资导向的度假产品，与传统房地产公司相比，客户群体不一样，定价也不一样。”

在丽江复游城项目上，复星旅文也复制了这样的配套物业销售模式，并期许丽江复游城能够成为下一个“三亚·亚特兰蒂斯”。但从实际运营成效来看，只能说理想很丰满，现实则不一定。据最新财报披露，截至2021年12月31日，丽江复游城已获得约28,500平方米建筑面积的销售许可证，可售套数482套，已售套数目前为62套，销售货值为0.82亿元，而该项物业目自2020年就已经开启销售。

另一项目太仓复游城相关物业开售时间与丽江复游城大致相同，也于2020年就已经启动，相较于丽江复游城，太仓复游城的预售情况稍好一些。

根据财报信息，截至2021年12月31日，太仓复游城已获得约162,000平方米建筑面积的销售许可（1,424套可售物业单位，其中560套为自2021年6月起取得）并全部用于预售，其中累计949套可售物业单位已获预售，预售货值为人民币24.9亿元。

只是这样的预售成绩，与当初三亚·亚特兰蒂斯棠岸楼盘相比，仍有一定差距，当年配套物业销售为其回笼资金约70亿。

影响项目运营以及配套物业销售的因素是复杂的，一方面疫情会对市场大环境以及消费者消费观带来直接影响，另一方面，项目选址以及与所在区域的经济发展水平都存在联系。丽江复游城或者太仓复游城是否有机会成为复星旅文成功运作的下一个“三亚·亚特兰蒂斯”，不好做预测，但可以肯定的是，在国家倡导“住房不炒”，不断给地产企业加“紧箍咒”的大趋势下，“卖房”的生意只会越来越难做，想要依托于物业销售刺激业绩的增长，驱动性也难以长久。

对此钱建农在业绩会上也谈到，丽江复游城的开发跟亚特兰蒂斯不一样，是边开发边经营，因为丽江本身是比较成熟的目的地和区域，单个项目也可以先投入运营，这样的模式更有利于现金安排等方面，近期复星旅文会强化丽江和太仓两项目的建设和推广速度。

而在新项目推进上，钱建农介绍复星旅文去年已经跟三亚和海南省政府签订了一个复游城意向，复游城就在亚特兰蒂斯对面，希望打造跟亚特兰蒂斯完全不同的一些业态，其中很大一个板块是消费，因为消费中心建设是海南自贸港的一个非常重要的内容。

三亚·亚特兰蒂斯 图片来源@复星旅文公众号

国内市场波动仍在国际旅游加速复苏或成优势所在

对于刚刚举办过冬季奥运会的中国来说，滑雪产业得到更进一步的发展，在《中国冰雪运动发展规划（2016-2025年）》和《国家冰雪场地建设设施规划（2016-2021）》等政策的支持下，2021年我国冰雪行业市场已达到5788亿，较2020年增长了51.88%。

在谈及2022年核心业务布局时，除了现有在运营的业务，复星旅文也将深度布局滑雪生态系统作为重要方向之一。根据其披露信息，自2016年至2021年期间，复星旅文每年在阿尔卑斯山至少新开设一家山地（滑雪）度假村，并在亚太地区积极拓展相关业务。

截至2021年底，Club Med于全球运营20家山地（滑雪）度假村，其中15家位于欧洲，4家位于亚太，从2022年年初到2024年年底，复星旅文会计划新开九家山地（滑雪）雪度假村。并计划未来以Casa Cook及Cook’s Club系列品牌在中国筹开三家滑雪酒店，届时，复星旅文在中国及中国周边将布局9至11家滑雪度假村及酒店。

除此之外，复星旅文也在做客源结构的进一步优化，钱建农认为，中高端旅游具有韧性，在当前地缘政治和通胀环境下，旅游业需要面对的是疫情和成本压力的多重挑战，从过去几十年的运营经验来看，品牌高端化的产品将受到欢迎，而且有利于抗通胀风险。

具体到业务领域，2021年复星文旅对旗下部分度假村进行了升级改造，同时关闭了部分不盈利的度假村，比如法国Tignes Val Claret度假村、意大利Cervinia度假村和摩洛哥Agadir度假村等，未来还将在全球范围内完成13个现有度假村的扩建、翻新。

而对于2022年业务的展望，复星旅文管理层也持乐观预期，一方面是国际目的地多国进行了防疫政策调整，逐步开放边境恢复跨境旅行，另一方面国内坚持动态清零政策，但整体疫情防控成效较好，局部爆发的疫情相信也会很快得到控制，对于布局全球业务的复星旅文来说，海外与国内市场都有利好可期。

据3月5日数据，复星旅文截至2022年上半年累计预订量较2021年上半年营业额增加约304%，恢复至2019年上半年营业额的92%。其中1-2月，复星旅文全球度假村入住率达到61.1%，其中Club Med录得营业额较2021年增长426%，恢复至2019年的81%。

从业务来看，复星旅文2022年可谓是迎来“开门红”，但不容忽视的是，在年报数据中其负债率依然居高不下。根据数据，2020年末复星旅文的负债总额为332.53亿元，而2021年年末增至342.93亿元，负债增加超过10亿元，复星旅文负债率也从2019年的77.09%升至2021年的91.98%。

在现金储备及融资情况相关问题上，蔡贤安业绩会上给出的解答是，从融资和现金储备的流动性来讲，复星旅文在2021年年底是相对健康的水平，尤其是在融资端口，基本上维持在跟2020年持平的情况，未来还会争取流动性和总体杠杆上取得平衡，一方面会为持续发展提供足够的现金或者是融资支持，但同时也会考虑流动性健康情况。

参考资料：

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