万科郁亮重申市场筑底论 对“稳预期”提出政策建议

发布时间：2025-07-08 00:44:12 来源：低眉垂眼网 作者：百科

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与往年不同，建议万科（000002）董事会主席郁亮现身今年的稳预期中期业绩会，并再度向行业传递信心。郁亮尽管有7月份、重申筑底政策8月份销售回落的市场情况，郁亮仍然坚持认为市场已经筑底，论对恢复缓慢温和，提出并呼吁关注城市配套服务业态的建议政策制度建设。

万科上半年营收、稳预期净利企稳回升，但销售规模、毛利率下滑的态势依然存在。整体而言，万科财务状况相对稳健，融资成本处在行业较低水平。上半年开发业务投资步伐放缓，而经营服务类业务的业绩贡献逐渐表现出来。

对企稳回升有信心

“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”在8月31日的中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

万科上半年营收净利企稳回升，但销售规模仍明显下滑。半年报显示，上半年万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。公司上半年实现销售面积1290.7万平方米，销售金额 2152.9亿元，分别同比下降41.1%和39.3%。

国内商品房销售在上半年整体表现不振，6月份曾有短暂回升，但7月份、8月份再度回到下滑态势。对于销售回落的原因，郁亮认为，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落；另一方面，7月以来出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。

尽管如此，郁亮依然坚持房地产市场“常做常有、常做常新”的观点。他举例，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿~11亿平方米，其中一二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，“因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。”

郁亮还称，自己近两个月走访了35个城市，看了100多个项目。从哈尔滨、乌鲁木齐、浙江等不同特点的地区情况来看，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。郁亮表示对未来止跌企稳、稳中有升非常有信心。

对于房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”，郁亮认为前两者已经实现，目前稳预期还存在较大挑战。在重建市场信心方面，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

具体而言，郁亮呼吁关注城市配套服务业态的政策制度建设。他表示，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。

经营服务类业务

成效初显

房企流动性承压的环境下，万科的财务状况表现相对稳健。在量入为出的原则下，上半年投资新项目步伐放缓，经营服务类业务的业绩贡献逐渐表现出来。

上半年万科继续保持“绿档”，融资成本也属于行业较低水平。半年报显示，截至报告期末，万科持有货币资金1410.7亿元，存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。

“去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。”郁亮表示。

谈及近期美元债价格波动，万科财务负责人韩慧华表示，主要是市场原因导致，不是基本面的问题。投资人对于整个行业的信心逐步恢复，才是平稳美元债价格最有效、最持久的一个核心的因素。

韩慧华称，万科对境外债务一直都会有持续滚动的还款安排，通常提前最少一年到18个月会做相应的资金的铺排和规划。境外债是万科境外融资的重要但非唯一渠道，目前万科在境外整体的银行贷款渠道非常畅通。

自去年12月份到今年上半年为止，万科已完成了在境外280亿元的再融资工作。半年报显示，境外负债在总负债结构中占比23.2%；按照融资途经来看，银行借款占比最大，达58.9%；短期负债占比22.4%，同比下降9个百分点。

不过，万科上半年毛利率仍处在下滑态势。据财报，房地产开发及相关资产经营业务毛利率下降2.18个百分点至20.85%。对此，万科执行副总裁刘肖表示，毛利的确是做好投资的重要因素，但不是唯一因素，未来毛利都会回到社会的平均水平。

量入为出的原则在投资步伐上表现更加明显。万科上半年获取19个新项目；总规划计容建筑面积307.8万平方米，相比去年同期的1505.9万平方米减少约80%；权益地价总额也由去年同期的886.5亿元降至 248.3亿元。刘肖表示，万科在投资节奏上一直还比较从容，目前未结算资源能够满足未来3年以上发展需求。

万科经营服务类业务发展成效初显。这部分业务上半年收入同比增长30.6%至241.1亿元。万科总裁祝九胜坦言，疫情和经济增速放缓等因素带来诸多挑战，但“好学生喜欢难题目，必须去做难而正确的事情。”

目前万物云是经营服务类业务中发展比较成熟的。万物云赴港上市已得到证监会批复，但港股物业板块当前估值相比去年有所回落。郁亮对此表示，分拆万物云不是卖猪仔，而是希望通过上市获得更大发展空间。“我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”

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